Det skiljer stort mellan hur mycket "rabatt" hyresgästerna får när de erbjuds att köpa sina lägenheter. På Grimstagatan 36-72 ligger kvadratmeterpriset ganska nära det vanliga försäljningspriset för bostadsrätter i området, medan det i Sätra var nästan halva priset.

Så rabatterat är priset när Stockholms hyresrätter ombildas

Rea eller marknadspriser? Nu är priserna på alla hyresfastigheter som kan ombildas i Stockholm klara. Så här ser kvadratmeterpriserna ut, stadsdel för stadsdel.

  • Publicerad 13:18, 22 okt 2020

Efter ombildningsvågen 2007–2014 sålde nya bostadsrättsägare vidare sina lägenheter med miljonvinster. Staden fick då hård kritik för att ha sålt allmännyttans bostäder för billigt.

Nu är det åter dags för försäljningar. Totalt kan 2005 hyresrätter i 22 fastigheter ombildas. Går alla affärer igenom tjänar de kommunala bostadsbolagen 4,1 miljarder kronor.

Stor prisskillnad

Även hyresgästerna kan göra fördelaktiga affärer. Trots det grönblå styrets löften om marknadsmässiga priser är kvadratmeterpriserna som de kommunala bostadsbolagen säljer för på många håll betydligt lägre än kvadratmeterpriset för en vanlig bostadsrätt.

I Rågsved, där 445 lägenheter i sju fastigheter kan ombildas, är skillnaden 30 procent.

Marita Larson är ordförande för den nybildade föreningen Brf Bäverdalen 1, och jobbar nu med ombildningen av 131 lägenheter och radhus på Rågsvedsvägen och Bjursätravägen.

– Att det är en god ekonomisk affär är en viktig anledning för många här. Men en del lyfter också att det ger större frihet att göra om i sin lägenhet, och även att det kan bli en biljett in på bostadsmarknaden, framförallt för de som bor i mindre lägenheter, säger Marita Larsson när vi tar en promenad på innergården som ramas in av höstlöv i gult och rött.

Ett oberoende värderingsinstitut, anlitat av stadens bostadsbolag, har satt priserna på fastigheterna som kan ombildas i staden. I snitt skiljer det drygt 18 procent mellan ombildningspriserna och de försäljningar på den vanliga bostadsmarknaden som värderingsinstitutet jämfört med.

Skillnaderna blir ännu större om man i stället jämför med bostadsrättsförsäljningar från i år, vilket Mitt i har bett bostadssajten Booli att göra.

Prisskillnaden:

Loading...

Loading...

Genomsnittligt kvadratmeterpris vid försäljning av en bostadsrätt jämfört med pris vid ombildningar. Källa: Booli

"Vi varnade för det här"

Störst är skillnaden i Sätra. Här har stadens anlitade värderingsinstitut jämfört med bostadsrätter från 1960-talet i området, som har sålts för i snitt 30 700 kronor per kvadratmeter. Men i de hyresfastigheter från 1964 som Stockholmshem nu säljer är snittpriset 20 000 kronor per kvadrat, alltså 35 procent lägre. Jämför man i stället med Boolis statistik över försäljningar i Sätra under 2020 är prisskillnaden hela 49 procent.

Viktigt att poängtera här är att Boolis statistik även inkluderar fastigheter uppförda under 2000-talet, vilket drar upp snittpriset på bostadsrättsförsäljningarna.

Paloma Winneth Varelamontes, Sätrabo och medlem i nätverket "127 tillhör oss", som har kämpat mot ombildningarna, är ändå besviken.

– Vi är inte förvånade. Vi gick ut och varnade för det här och nu har det hänt, säger hon.

Hon anser att det grönblå styret i staden har svikit Sätraborna.

– Fastighetsborgarrådet Dennis Wedin gav ett löfte om att marknadspriser skulle gälla. Nu ser vi hur allmännyttan säljs till underpris i alla fall, säger Paloma Winneth Varelamontes.

"Priserna inte jämförbara"

Dennis Wedin (M) tycker däremot att det är svårt att jämföra ombildningspriset med senaste årets försäljningar av bostadsrätter. 

– När man jämför priser så är det korrekta att jämföra med liknande byggnader i närområdet, inte trettio kvarter bort. Det är så som värderingsbolaget gjort i sin oberoende värdering, inte jämfört snittkvadratmeterpriset i en hel stadsdel. Dessutom kan det vara så att den enskilda fastigheten behöver stambyte eller har annat underhållsbehov, vilket då gör priset lägre, säger han.

Eva Nygren är fastighetsstrateg på Stockholms stadshus AB, som ansvarar för ombildningarna. Enligt henne finns flera skäl till prisskillnaderna, utöver att standarden på husen varierar. Dels kan föreningen inte räkna med att alla lägenheter faktiskt ombildas, en del hyresrätter kan bli kvar. Dels köper föreningen hela fastigheten och får ansvar för allt underhållsbehov. Dessutom finns bara en möjlig köpare, hyresgästen och föreningen. Därmed blir det ingen budgivning.

– Priserna på den lokala bostadsmarknaden är en parameter men vid en ombildning är det väldigt många fler beräkningar som måste göras vid värderingen. Därför blir priserna inte jämförbara, säger Eva Nygren.

Vinst krävs

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, ser ett annat avgörande skäl till att ombildningspriserna är klart lägre.

– Det blir ingen ombildning om hyresgästerna ska betala samma pris som på den externa marknaden. De går inte in i det här om de inte kan tjäna något på det. Precis som fastighetsägarna inte säljer om de inte kan göra någon vinst.

På Grimstagatan 36–72 är flera hyresgäster besvikna på allmännyttiga Svenska bostäder, men många hade hoppats på ett billigare pris vid ombildningen. Hyresgästen Sevda Acarbas är en av dem. Foto: Claudio Britos

I Grimsta är prisskillnaden lägst. Där skiljer det i snitt 14 procent mellan kvadratmeterpriset som staden erbjuder de nybildade bostadsrättsföreningarna och kvadratmeterpriset för en vanlig bostadsrätt i området, enligt Boolis statistik.

"Jag är kluven"

Flera Mitt i pratar med på Grimstagatan tycker att priset är för högt, men många vill ändå försöka ombilda på grund av missnöjet med den nuvarande hyresvärden.

Sevda Acarbas säger att hon och hennes döttrar varken får hjälp med att fixa elementen eller fönstret och ofta fryser i sin trea som hon betalar 8 000 kronor i hyra för.

– 14 procent under marknadsvärdet? Jag hoppas det blir billigare än så. Några tre miljoner kan jag inte få fram. Jag är kluven, men efter en ombildning så kan jag i alla fall fixa fönstren själv, säger hon.

Fastigheterna som kan ombildas – stadsdel för stadsdel

Fagersjö:

Brf Mätbandet 1: 68 lägenheter på Havsörnsvägen 6–8 för 27 279 kr/kvm. Säljare: Familjebostäder.

Brf Mätpinnen 1: 60 lägenheter på Skrakgränd 1–3 för 27 393 kr/kvm. Säljare: Familjebostäder.

Total prislapp: 288 miljoner

 

Rågsved:

Brf Bäverpälsen 2: Gillerbacken 28. 28 150 kronor/kvm. Antal lägenheter: 35. Säljare: Svenska bostäder.

Brf Bäverfällan 4: Gillerbacken 45–57. 22 400 kronor/kvm. Antalet lgh: 47. Säljare: Svenska bostäder.

Brf Bäverfällan 6: Gillerbacken 59–63. 22 500 kronor/kvm. Antal lgh: 18. Säljare: Svenska bostäder.

Brf Bäverungen 3: Gillerbacken 10–16 och Gillerbacken 16A. 24 500 kronor/kvm. Antal lgh: 18. Säljare: Svenska bostäder.

Brf Bäverdalen 1: Rågsvedsvägen 91–141 samt Bjursätravägen 125–131 och 131 A. 32 000 kronor/kvm. Antal lgh: 131 Säljare: Stockholmshem.

Brf Låshuset 1: Askersgatan 18–32. 28 250 kronor/kvadrat. Antal lgh: 68. Säljare: Stockholmshem.

Brf Kammarlåset 1: Rågsvedsvägen 66–80 och Sköllerstagatan 35–55. 30 100 kronor/kvadrat. Antal lgh: 128. Säljare: Stockholmshem.

Total prislapp: 927 miljoner

 

Bagarmossen:

Brf Näringsministern 1: Sockenvägen 601-613. 42 600 kronor/kvm. Antal lägenheter: 54. Säljare: Svenska bostäder.

Brf Kanslisten 2: Lillåvägen 38–50 och Svartågatan 11–13. 36 400 kronor/kvm. Antal lägenheter: 70. Säljare: Stockholmshem.

Total prislapp: 383 miljoner.

 

Sätra/Skärholmen:

Brf Harholmen 3: Äspholmsvägen 3–13 och 17–49. 19 100 kr/kvm. Antal lägenheter: 293. Säljare: Stockholmshem.

Brf Bysätra1 erbjuds att köpa fastigheten på Kungssätravägen 28–36, 40–44 och 48–52 för 20 000 kr/kvm. Fastigheten är från 1964. Antal lägenheter: 101. Säljare: Stockholmshem.

Total prislapp: 689 miljoner

 

Västertorp:

Brf Slalomåkaren 1: Terrängvägen 31–45. 38 898 kr/kvm. Antal lägenheter: 46. Säljare: Familjebostäder.

Brf Lugnet: Terrängvägen 71–81. 37 700 kr/kvm. Antal lägenheter: 37. Säljare: Familjebostäder.

Total prislapp: 188 miljoner

Glanskisen 1: Isgränd 2–6 och Störtloppsvägen 5–7. De boende röstade nyligen nej till ombildning. Erbjudandet finns dock kvar till i maj, om de boende inte avböjer det. Priset är 39 700 kr/kvm och antalet lägenheter 90.

 

Hässelby gård:

Säteritaket: Loviselundsvägen 1-7. 30 400 kr/kvm. Antal lägenheter: 97. Säljare: Svenska bostäder.

Tapetrabatten: Friherregatan 52-92 och 94-102. 27 200 kr/kvm. Antal lägenheter: 169. Säljare: Svenska bostäder.

Total prislapp: 524 miljoner

 

Grimsta:

Tungstenen 5: Kanngjutargränd 26–30. 34 800 kr/kvm. Antal lägenheter: 72. Säljare: Svenska bostäder.

Neonet 1: Gulddragargränd 50-52. Antal lägenheter: 104. 34 500 kr/kvm. Säljare: Svenska bostäder.

Uranet 1: Grimstagatan 219-235, Gulddragargränd 2-28 och Gulddragargränd 32-46. 29 600 kr/kvm. Antal lägenheter: 180. Säljare: Svenska bostäder.

Silvret 2: Grimstagatan 36-46, 48-50, 54-58, 60-66 och 68-72. 28 900 kr/kvm. Antal lägenheter: 119. Säljare: Svenska bostäder.

Total prislapp: 987 miljoner

Visa merVisa mindre

Dags att rösta om ombildningarna

Nu har alla de 22 bostadsrättsföreningar som visat intresse för och som godkänts av bostadsbolagen fått fastigheterna värderade.

För att en försäljning ska bli av måste föreningen också ha en köpestämma där minst två tredjedelar av hyresgästerna ställer sig bakom ombildningen.

Dessutom måste minst hälften av de boende förbinda sig att köpa sin lägenhet.

Än så länge har en förening i Västertorp meddelat att den inte vill fullfölja köpet. I övrigt inväntar bostadsbolagen svar från föreningarna.

Röstas ombildningar ner kan andra föreningar få chansen att köpa loss fastigheter istället.

Visa merVisa mindre