Efter ombildningsvågen 2007–2014 sålde nya bostadsrättsägare vidare sina lägenheter med miljonvinster. Staden fick då hård kritik för att ha sålt allmännyttans bostäder för billigt.
Nu är det åter dags för försäljningar. Totalt kan 2005 hyresrätter i 22 fastigheter ombildas. Går alla affärer igenom tjänar de kommunala bostadsbolagen 4,1 miljarder kronor.
Stor prisskillnad
Även hyresgästerna kan göra fördelaktiga affärer. Trots det grönblå styrets löften om marknadsmässiga priser är kvadratmeterpriserna som de kommunala bostadsbolagen säljer för på många håll betydligt lägre än kvadratmeterpriset för en vanlig bostadsrätt.
I Rågsved, där 445 lägenheter i sju fastigheter kan ombildas, är skillnaden 30 procent.
Marita Larson är ordförande för den nybildade föreningen Brf Bäverdalen 1, och jobbar nu med ombildningen av 131 lägenheter och radhus på Rågsvedsvägen och Bjursätravägen.
– Att det är en god ekonomisk affär är en viktig anledning för många här. Men en del lyfter också att det ger större frihet att göra om i sin lägenhet, och även att det kan bli en biljett in på bostadsmarknaden, framförallt för de som bor i mindre lägenheter, säger Marita Larsson när vi tar en promenad på innergården som ramas in av höstlöv i gult och rött.
Ett oberoende värderingsinstitut, anlitat av stadens bostadsbolag, har satt priserna på fastigheterna som kan ombildas i staden. I snitt skiljer det drygt 18 procent mellan ombildningspriserna och de försäljningar på den vanliga bostadsmarknaden som värderingsinstitutet jämfört med.
Skillnaderna blir ännu större om man i stället jämför med bostadsrättsförsäljningar från i år, vilket Mitt i har bett bostadssajten Booli att göra.
Prisskillnaden:
Genomsnittligt kvadratmeterpris vid försäljning av en bostadsrätt jämfört med pris vid ombildningar. Källa: Booli
"Vi varnade för det här"
Störst är skillnaden i Sätra. Här har stadens anlitade värderingsinstitut jämfört med bostadsrätter från 1960-talet i området, som har sålts för i snitt 30 700 kronor per kvadratmeter. Men i de hyresfastigheter från 1964 som Stockholmshem nu säljer är snittpriset 20 000 kronor per kvadrat, alltså 35 procent lägre. Jämför man i stället med Boolis statistik över försäljningar i Sätra under 2020 är prisskillnaden hela 49 procent.
Viktigt att poängtera här är att Boolis statistik även inkluderar fastigheter uppförda under 2000-talet, vilket drar upp snittpriset på bostadsrättsförsäljningarna.
Paloma Winneth Varelamontes, Sätrabo och medlem i nätverket "127 tillhör oss", som har kämpat mot ombildningarna, är ändå besviken.
– Vi är inte förvånade. Vi gick ut och varnade för det här och nu har det hänt, säger hon.
Hon anser att det grönblå styret i staden har svikit Sätraborna.
– Fastighetsborgarrådet Dennis Wedin gav ett löfte om att marknadspriser skulle gälla. Nu ser vi hur allmännyttan säljs till underpris i alla fall, säger Paloma Winneth Varelamontes.
"Priserna inte jämförbara"
Dennis Wedin (M) tycker däremot att det är svårt att jämföra ombildningspriset med senaste årets försäljningar av bostadsrätter.
– När man jämför priser så är det korrekta att jämföra med liknande byggnader i närområdet, inte trettio kvarter bort. Det är så som värderingsbolaget gjort i sin oberoende värdering, inte jämfört snittkvadratmeterpriset i en hel stadsdel. Dessutom kan det vara så att den enskilda fastigheten behöver stambyte eller har annat underhållsbehov, vilket då gör priset lägre, säger han.
Eva Nygren är fastighetsstrateg på Stockholms stadshus AB, som ansvarar för ombildningarna. Enligt henne finns flera skäl till prisskillnaderna, utöver att standarden på husen varierar. Dels kan föreningen inte räkna med att alla lägenheter faktiskt ombildas, en del hyresrätter kan bli kvar. Dels köper föreningen hela fastigheten och får ansvar för allt underhållsbehov. Dessutom finns bara en möjlig köpare, hyresgästen och föreningen. Därmed blir det ingen budgivning.
– Priserna på den lokala bostadsmarknaden är en parameter men vid en ombildning är det väldigt många fler beräkningar som måste göras vid värderingen. Därför blir priserna inte jämförbara, säger Eva Nygren.
Vinst krävs
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, ser ett annat avgörande skäl till att ombildningspriserna är klart lägre.
– Det blir ingen ombildning om hyresgästerna ska betala samma pris som på den externa marknaden. De går inte in i det här om de inte kan tjäna något på det. Precis som fastighetsägarna inte säljer om de inte kan göra någon vinst.
I Grimsta är prisskillnaden lägst. Där skiljer det i snitt 14 procent mellan kvadratmeterpriset som staden erbjuder de nybildade bostadsrättsföreningarna och kvadratmeterpriset för en vanlig bostadsrätt i området, enligt Boolis statistik.
"Jag är kluven"
Flera Mitt i pratar med på Grimstagatan tycker att priset är för högt, men många vill ändå försöka ombilda på grund av missnöjet med den nuvarande hyresvärden.
Sevda Acarbas säger att hon och hennes döttrar varken får hjälp med att fixa elementen eller fönstret och ofta fryser i sin trea som hon betalar 8 000 kronor i hyra för.
– 14 procent under marknadsvärdet? Jag hoppas det blir billigare än så. Några tre miljoner kan jag inte få fram. Jag är kluven, men efter en ombildning så kan jag i alla fall fixa fönstren själv, säger hon.