Vårberg
Turerna kring de sex misskötta husen på Fjärdholmsgränd 19-29 i Vårberg har varit många. Åren 2016 till 2025 hade Hyresgästföreningen 133 ärenden i husen gällande bland annat omfattande fuktskador, bristande brandskydd och osäker el.
När Mitt i besökte husen i december 2025 visades flera brister. Här har fönstret tejpats igen istället för att lagas.
Martin Svensson
Rostiga rör.
Martin Svensson
Hyresgästföreningen ansökte förra våren till hyresnämnden om att husen skulle tvångsförvaltas – utan att få gehör. Ärendet överklagades till Svea hovätt och i dag kom domen.
Enligt hovrätten har husägaren ”Elsafemhundranio KB” under en längre tid skött fastigheten på ett bristfälligt sätt. Men husen slipper tvångsförvaltning. Husägaren slipper också nya förelägganden med tidsbestämda krav på åtgärder.
Ivica Buco har varit i kontakt med flera besvikna grannar efter domen.
Privat
– Vi är alla jättebesvikna. Egentligen spelar det ingen roll vem som förvaltar huset bara man gör det på ett bra sätt. Men vi har haft fasader som rasat, mögelskador och mycket annat, säger hyresgästen Ivica Buco som också är ordförande i lokala hyresgästföreningen.
Det svider mycket.
Hovrätten: ”Positiv riktning”
Hovrätten bedömer nämligen att de åtgärder husägaren vidtagit är tillräckliga. I domen skriver man att husägarens åtgärder visar på ”så stora förändringar i positiv riktning” att förvaltningen numera ”kan anses godtagbar” för hyresgästerna.
Enligt hovrätten, som varit på plats för att titta på husen, finns därför inte tillräckliga skäl för tvångsförvaltning.
Husägarens advokat Peter Hellman gläds.
– Framförallt handlar det ju för hyresvärdens del om att få arbetsro. Den här processen har tagit väldigt mycket tid och kraft. Man har trots det genomfört en rad stora projekt och håller fortsatt på att genomföra stora projekt, säger han.
Advokaten Peter Hellman.
Engström & Hellman
Juristen: Påverkar fler
Hyresrättsföreningens jurist Jens Waldenström är inte nöjd. Att Högsta domstolen skulle ta upp fallet ser han inte framför sig.
– Nu är det över. Det är upprörande. Framför allt för hyresgästerna som har klagat i över ett decennium. Den praxis som etableras med dagens dom är att man kan missköta sina hus under väldigt lång tid och sen när vi ansöker om tvångsförvaltning – då kan man säga att man ska påbörja åtgärder. Den här praxisen kommer påverka hyresgäster i hela landet.
Jens Waldenström, Hyresgästföreningen
Privat
Rättsprocessen gäller sex hus i Vårberg. Mellan 2016 och 2025 hanterade Hyresgästföreningen 133 ärenden i husen. De gällde bland annat omfattande fuktskador, bristande brandskydd och osäker el.
Martin Svensson
Husägaren: Vore negativt
I slutet av förra året avslogs Hyresgästföreningens begäran om tvångsförvaltning i också i hyresnämnden. Även de pekade på att hyresvärden då vidtagit flera åtgärder och sa sig ha för avsikt att fortsätta det arbetet.
Inför hovrättens dom påtalade husägaren att man nu kommit långt i renoveringen av husen. En tvångsförvaltning skulle försena vidare renovering och vara negativ för hyresgästerna, menade man.
– Det här blir mycket bättre för hyresgästerna. En tvångsförvaltare hade behövt börja om på nytt med en hel del projektering och arbeten hade inte kunnat genomföras på det sätt som hyresvärden tänkt. En tvångsförvaltare kan nämligen inte förädla fastigheter, säger husägarens advokat Peter Hellman efter domen.
Har dröjt
Men det är inte bara Hyresgästföreningen som reagerat på misskötseln. Miljöförvaltningen i Stockholms stad har haft flera ärenden i fastigheten gällande fukt och ventilation. Även de har erfarit att hyresvärden inte genomfört åtgärder som skulle göras. Brister som miljöförvaltningen upptäckte vid en tillsyn i husen 2017 hade fortfarande inte åtgärdats 2025.
Juristen Jens Waldenström befarar att tisdagens dom, som heller inte innebar nya tidsbestämda krav om åtgärder, innebär att husägaren slår av på takten.
– Den här hyresvärden har ju lovat åtgärder i ett decennium. När man inte har bindande krav så brukar man återfalla i passivitet.
Det får husägarens advokat Peter Hellman att reagera.
– Så är det inte. Hyresvärden har under processens gång visat på både vilja och kapacitet att genomföra åtgärder. Anledningen till att det tidigare stannade upp var att den tidigare entreprenören gick i konkurs. Nu sträcker vi ut en hand till Hyresgästföreningen. Låt oss lösa framtiden i samförstånd i stället för att processa.
Enligt hyresgästen Ivica Buco väntar nu kraftiga hyreshöjningar.
– Det svider mycket. Det är tråkigt att vi plötsligt får kraftigt höjda hyror när det är fastighetsägaren som misskött sig.
Detta är tvångsförvaltning
Att en hyresfastighet ställs under tvångsförvaltning innebär att hyresvärden inte längre får förvalta fastigheten själv. I stället utser hyresnämnden en förvaltare. Tiden för en tvångsförvaltning får maximalt bestämmas till fem år, men kan förlängas.
Ett beslut om tvångsförvaltning är en av de mest ingripande åtgärder som kan vidtas inom ramen för det hyresrättsliga regelverket. Ett mindre ingripande alternativ är att hyresnämnden i stället meddelar ett förvaltningsåläggande. Det innebär att hyresvärden inom en viss tid ska komma in med ett avtal enligt vilket förvaltningen av fastigheten för viss tid överlämnas till en särskild förvaltare.
Källa: Sveriges domstolar
Kackerlackor, mögel och fukt - brister i 66 av 68 hyreshus
Fukt, ventilationsproblem, mögel och skadedjur. Problem som dessa återfanns i 66 av 68 hyreshus när miljöförvaltningen gjorde en riktad tillsyn i i socioekonomiskt utsatta områden. En av de stadsdelar som undersökts är Skärholmen.
Missfärgade ränder av fukt syns på flera av fasaderna i Skärholmsområdet. Husen är byggda på 60- och 70-talet och har hyresvärdarna inte redan renoverat så är det hög tid, framförallt inomhus.
– Livslängden på stammar är max 50 år så har de inte bytt dem så är det stor risk för fuktskador, säger Miriam Adolfsson, enhetschef på miljöförvaltningen.
Trots att en stor del av husen från 60- och 70-talet finns i socioekonomiskt eftersatta områden får miljöförvaltningen in betydligt färre klagomål från boende där än i mer välbärgade områden. Därför har man gjort en riktad tillsyn av bostäder där. Under 2022 och 2023 undersökte miljöförvaltningen inomhusmiljön i 600 lägenheter i 68 hyreshus i socioekonomiskt utsatta områden runt om i Stockholm och resultat blev dystert. I 66 av de 68 undersökta fastigheterna fanns problem.
"Vi tittar på hälsorisker"
I Skärholmens stadsdelsområde undersöktes lägenheter på Fjärdholmsgränd, Rönnholmsgränd och Stångholmsbacke, vilka ägs av olika privatvärdar bland andra Nyuomba Fastigheter AB och Victoriahem. Vid inspektionen hittades både fukt, mögel, ventilationsproblem, för låg vattentemperatur, silverfiskar och kackerlackor. Vanligast var bristande ventilation och problem med fukt.
I flera lägenheter finns svarta fläckar av fukt i badrummen.
Angie Gray
– Vi tittar på hälsorisker och om det är dålig ventilation så kan det ofta bli fukt och mögel, säger Miriam Adolfsson.
När Mitt i besöker fastigheterna vittnar flera av de boende om problemen men de vill inte medverka med namn eller bild.
– Ventilationen i badrummet fungerar inte och det finns inget fönster så det blir ofta fuktigt. Det luktar konstigt och jag får svårt att andas så jag lämnar alltid badrumsdörren öppen, säger en kvinnan som bor på Fjärdholmsgränd.
Lägenheterna är även eftersatta rent generellt. Bland annat har färgen lossnat från flera av köksskäpen.
Angie Gray
I köket i hennes lägenhet lossnar färgen på skåpdörrarna vid diskbänken och köksfläkten. Och i badrummet finns mörka fuktfläckar både vid taket och på kakelfogarna.
Enligt miljöförvaltningen rapport har kackerlackor upptäckts i flera av lägenheterna. Det har även funnits andra skadedjur.
– Vi hade problem med vägglöss förra året. Det fanns i flera lägenheter, så Anticimex kom hit och inspekterade, säger en kvinna som bor i huset.
Nu är vägglössen borta men i huset finns flera andra problem.
– När saker går sönder tar det väldigt lång tid innan hyresvärden åtgärdar det, säger en boende.
Fastigheten är även dåligt skött generellt. Källardörren står öppen så att vem som helst kan komma in. På golvet ligger fimpar, rester av matförpackningar och flera av källarförråden är uppbrutna.
– Det sitter ofta folk där och röker. Jag skulle aldrig våga gå ner i källaren själv. Jag har ringt hyresvärden om det men de gör inget, säger en kvinna som bor i huset.
Efter att staden har granskat ett stort antal hyresvärdar i staden visar det sig att skicket på lägenheter i Skärholmsområdet är kraftigt eftersatta med bland annat fuktskador och ohyra.
Angie Gray
Nyuomba Fastigheter AB, har misskött sig länge, trots att miljöförvaltningen har varit där på tre inspektioner med början 2017 är problemen ännu inte åtgärdade.
– Det är ett av våra värsta ärenden. De har blivit dömda till ett vite på 50 000 kronor i mark- och miljödomstolen. Vi har skrivit föreläggande att de måste vidta åtgärder eftersom bostäderna inte är hälsosamma, men det har de inte gjort, säger Miriam Adolfsson.
Hur hanterar ni det?
– Vi höjer vitet. Nu har de fått ett nytt på totalt 300 000 kronor uppdelat på sex olika på punkter.
Om fortfarande inget görs är planen att höja vitet ytterligare. Att tvångsförvalta ett bostadshus görs bara i undantagsfall.
– Tvångsförvaltning är en ganska komplicerad historia, man kan döma ut bostäder som otjänliga att bo i, men det är inte så bra för då ställer vi en massa människor på gatan. Så det är bättre att skriva ett evakueringsföreläggande. Kommunfullmäktige fattar beslut om tvångsförvaltning om det är kommunen som är ansökande, även hyresgästföreningen kan ansöka. Då handlar det om brister i förvaltning och hälsoskydd som är så misskötta att det är proportionerligt att tvångsförvalta, säger Miriam Adolfsson.
Vana att inte klaga
Britt-Marie Helmer bor i en av Victoriahems kontrollerade fastigheter på Rönnholmsgränd där miljöförvaltningen har upptäckt flera brister. Men liksom många andra hyresgäster i området klagar hon inte nämnvärt.
– Jag har inget att klaga på, när jag ringer så har jag fått hjälp. Det enda är väl att det tar lång tid att få varmvatten. Och att det kan bli kallt på vintern så jag har köpt ett eget elelement. Och så tycker jag att de borde spola utsidorna på balkongerna för där finns det mögel och jag har inte möjlighet att rengöra där själv, säger hon.
Så svarar hyresvärdarna
Nyumba Fastigheter uppger att de inte har möjlighet att prata i telefon, i stället svarar deras förvaltningsavdelning via mejl att de har påbörjat ett åtgärdsarbete men att det har blivit försenat för att de har haft svårt att få tillträde till vissa lägenheter. De uppger att de genomför lagstadgade ventilationskontroller, att det är viktigt för dem att deras fastigheter är välskötta och att problem både med underhåll och hälsorisker ska åtgärdas så snart som möjligt, men något datum när arbetet ska vara klart uppges inte.
Therese Afram, områdeschef för Victoriahem i Vårberg, säger att de ser allvarligt på bristerna och att de utfört ventialtionskontoller, luftinjusteringar och kanalrensningar i början av året och att de redan är i gång med att åtgärda andra fel som framkommit vid bostadstillsynen. De har även höjt temperaturen på varmvattnet och bytt ut cirkulationspumparna.
Varför har ni inte underhållit fastigheterna?
– Vi underhåller definitivt våra fastigheter. Vi arbetar med en gedigen femårig fastighetsplan där vi lägger våra åtgärder utefter en prioriterad ordning. Våra fastigheter byggdes under 60-talet och har på sina håll ett underhållsbehov som vi arbetar dagligen med, säger hon.
Miljöförvaltningen noterar att få i socioekonomiskt utsatta områden anmäler fel till dem. Trots det visar deras kontroll i bostadstillsynen att det fanns hälsobrister i 66 av 68 fastigheter. Slarvar ni med underhåll i den här typen av områden för att ni vet att ingen anmäler?
– Nej, vårt mål på Victoriahem är att få så nöjda hyresgäster som möjligt och vi arbetar dagligen för att våra fastigheter ska må bra, säger Therese Afram.
Hur tycker du att din hyresvärd sköter sig?
Sepetime Ramdani, 28 år, med dottern Martha 2 månader, Skärholmen.
Angie Gray
Sepetime Ramdani, 28 år, med dottern Martha 2 månader, Skärholmen. Stockholmshem.
– Vi bor hos Stockholmshem på Ekholmsvägen. Vi har haft problem med ventilationen och att det är fukt och dålig lukt. När man ringer hyresvärden så kommer de men de kan inte fixa det för huset är jättegammalt. Och på vintern är det jättekallt vilket är jobbigt när man har ett litet barn. Och så är det trasigt vid balkongen så att det drar.
Tom Shen, 25 år, Vårberg, och Montin Yu, 25 år. Vårberg.
Angie Gray
Tom Shen, 25 år, Vårberg, och Montin Yu, 25 år. Vårberg.
– Vi vet inte vad hyresvärden heter men vi tycker att det är bra här. Om saker går sönder så ringer vi hyresvärden och då får vi hjälp.
Det luktar konstigt och jag får svårt att andas så jag lämnar alltid badrumsdörren öppen.
Tillsyn och resultat
Utgångspunkten för tillsynen var att välja ut de hyreshus i socioekonomiskt utsatta områden där miljöförvaltningen bedömde störst risk för problem med inomhusmiljön.
Vid urvalet har man viktat ålder på hyreshusen och ålder på byggnadsdelar i relation till den tekniska medellivslängden för byggnadsdelar och byggnadskonstruktioner samt inplanerade upprustningar.
I Skärholmens stadsdelsområde kontrollerades bara privatvärdar, inte allmännyttan. Orsaken var att privatvärdarnas hus fick sämre resultat i viktningen. Det var också orsaken till att endast hus i Vårberg kontrollerades och inte hus i Skärholmen, Sätra och Bredäng.
Fastighetsägarna visste om att tillsyn skulle ske, men inte när. Miljöförvaltningen hörde av sig direkt till de boende för att få komma in i så många lägenheter som möjligt på inspektionsdagen. I regel kom man in i åtta–tio boenden i varje fastighet.
I 66 av 68 inspekterade hyreshus har brister konstaterats i husen. I 43 av dessa bedömdes avvikelserna som systematiska.
Källa: Miljöförvaltningen
Britt-Marie Helmer bor i ett av husen som undersökts i Vårberg.
Angie Gray