Marita Larsson är ordförande i den nybildade bostadsrättsföreningen. Hon har själv bott i området i över tio år och var från start positiv till ombildningen. Foto: Nils Jönsson

Så mycket säljer staden allmännyttan för i Rågsved

Nu är priserna satta på de allmännyttiga hyresfastigheter som kan ombildas i Stockholm. I Rågsved ser priset på en lägenhet ut att bli ungefär 30 procent lägre än en genomsnittlig bostadsrätt i området.

  • Publicerad 14:42, 23 okt 2020

Att det är en god ekonomisk affär är en viktig anledning för många.

Efter ombildningsvågen 2007–2014 sålde nya bostadsrättsägare vidare sina lägenheter med miljonvinster. Staden fick då hård kritik för att ha sålt allmännyttans bostäder för billigt.

Nu är det åter dags för försäljningar. Totalt kan 2005 hyresrätter i 22 fastigheter ombildas. Går alla affärer igenom tjänar de kommunala bostadsbolagen 4,1 miljarder kronor.

Stor prisskillnad

Även hyresgästerna kan göra fördelaktiga affärer. Trots det grönblå styrets löften om marknadsmässiga priser visar det sig nu att kvadratmeterpriserna som de kommunala bostadsbolagen säljer för är betydligt lägre än de priser som bostadsrättsägare i snitt får vid lägenhetsförsäljningar i samma stadsdelar.

I Rågsved, där 445 lägenheter i sju fastigheter kan ombildas, är skillnaden 30 procent.

Marita Larson är ordförande för den nybildade föreningen Brf Bäverdalen 1, och jobbar nu med ombildningen av 131 lägenheter och radhus på Rågsvedsvägen och Bjursätravägen.

– Att det är en god ekonomisk affär är en viktig anledning för många här. Men en del lyfter också att det ger större frihet att göra om i sin lägenhet, och även att det kan bli en biljett in på bostadsmarknaden, framförallt för de som bor i mindre lägenheter, säger Marita Larsson när vi tar en promenad på innergården som ramas in av höstlöv i gult och rött.

”Vi varnade”

Ett oberoende värderingsinstitut, anlitat av stadens bostadsbolag, har satt priserna på fastigheterna som kan ombildas i staden. I snitt skiljer det drygt 18 procent mellan ombildningspriserna och de försäljningar på den vanliga bostadsmarknaden som värderingsinstitutet jämfört med.

Skillnaderna blir ännu större om man i stället jämför med bostadsrättsförsäljningar från i år, vilket Mitt i har bett bostadssajten Booli att göra.

Störst är skillnaden i Sätra. Här har stadens anlitade värderingsinstitut jämfört med 1960-tals-bostadsrätter i området, som har sålts för i snitt 30 700 kronor per kvadratmeter. Men i de hyresfastigheter från 1964 som Stockholmshem nu säljer är snittpriset 20 000 kronor per kvadrat, alltså 35 procent lägre. Jämför man med Boolis statistik över försäljningar i Sätra under 2020 är prisskillnaden hela 49 procent.

– Vi är inte förvånade. Vi gick ut och varnade för det här och nu har det hänt, säger Paloma Winneth Varelamontes, Sätrabo och medlem i nätverket ”127 tillhör oss”, som har kämpat mot ombildningarna.

Hon anser att det grönblå styret i staden har svikit Sätraborna.

– Fastighetsborgarrådet Dennis Wedin gav ett löfte om att marknadspriser skulle gälla. Nu ser vi hur allmännyttan säljs till underpris i alla fall, säger Paloma Winneth Varelamontes.

Flera orsaker

Eva Nygren är fastighetsstrateg på Stockholms stadshus AB, som ansvarar för ombildningarna. Enligt henne finns flera skäl till prisskillnaderna, utöver att standarden på husen varierar. Dels kan föreningen inte räkna med att alla lägenheter faktiskt ombildas, en del hyresrätter kan bli kvar. Dels köper föreningen hela fastigheten och får ansvar för allt underhållsbehov. Dessutom finns bara en möjlig köpare, hyresgästen och föreningen. Därmed blir det ingen budgivning.

– Priserna på den lokala bostadsmarknaden är en parameter men vid en ombildning är det väldigt många fler beräkningar som måste göras vid värderingen. Därför blir priserna inte jämförbara, säger Eva Nygren.

Vinst krävs

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, ser ett annat avgörande skäl till att ombildningspriserna är klart lägre.

– Det blir ingen ombildning om hyresgästerna ska betala samma pris som på den externa marknaden. De går inte in i det här om de inte kan tjäna något på det. Precis som fastighetsägarna inte säljer om de inte kan göra någon vinst.

På innergården i Rågsved säger Marita Larsson att hon grannarna tror att de kommer att få bättre sammanhållning efter ombildningen, och som förening kunna göra området bättre:

– Jag tror att alla kommer att bli mer delaktiga och verkligen se det som vårt gemensamma ansvar.

Miljarder till bolgen

Staden kan tjäna miljardbelopp på ombildningarna. Om vinsterna ska stanna i eller plockas ut ur allmännyttan vill M-toppen Dennis Wedin inte svara på. Däremot stänger han nu dörren för ytterligare ombildningar innan valet.

Om de hyresgäster som nu ska rösta om att ombilda väljer att tacka ja och köpa loss fastigheter väntar vinster på runt fyra miljarder för de kommunala bostadsbolagen.

Pengar från försäljningarna ska gå till att minska bolagens skulder och deras behov av att låna till nya investeringar, till exempel i nya bostäder. Det uppger bostads- och fastighetsborgarrådet Dennis Wedin (M).

Oklart pengaläge

Men i nuläget vill han inte ge svar på frågan om staden också kommer plocka ut pengar ur bostadsbolagen för att finansiera annan kommunal verksamhet. Sådana värdeöverföringar från allmännyttan har gjorts, och kritiserats, efter tidigare ombildningar.

Mitt i har sökt Dennis Wedin, som dock enbart haft möjlighet att ge en skriftlig kommentar där han konstaterar att “processen med ombildningar inte är färdig än”.

Karin Wanngård (S), oppositionsborgarråd, anser att vinsterna måste stanna kvar i allmännyttan.

– Pengarna måste naturligtvis gå till nya hyreslägenheter. Att plocka ut pengarna från bostadsbolagen är inte rimligt överhuvudtaget, säger hon.

Hon anser att staden rear ut hyresrätterna.

"Ge tusan i att sälja"

– De här lägenheterna blir ju bostadsrätter dag ett när de köpts, så här kan man köpa till underpris ena dagen och dagen efter sälja för betydligt mer. Bostäderna måste slumpas ut för annars är ingen intresserad av att köpa, och därför ska man ge tusan i att sälja, säger hon.

Men Dennis Wedin försvarar prissättningen och menar att den professionella värderingen som har gjorts garanterar att det är marknadsmässiga priser. Däremot anser han att hyresgästerna ska kunna se en vinning med affären.

“Det kan exempelvis vara värdet av att själv äga sitt boende och få påverka sin boendemiljö, eller att det är en investering som kanske innebär en värdeökning och därmed möjlighet till bostadskarriär”, skriver Dennis Wedin.

Att dra igång nya ombildningsprocesser under den här mandatperioden är inte aktuellt, enligt Dennis Wedin. Däremot kan bostadsrättsföreningar som nu står på kö få chansen att ombilda om andra föreningar drar sig ur processen.

Statistiken

Slutpriserna är hämtade från Booli som sammanställt slutpriser från försäljningar under perioden 1 januari 2020–11 oktober 2020 i stadadsdelarna.

Slutpriserna är baserade på sista bud och inrapporterade slutpriser från mäklarna.

Nyproduktion ingår inte i statistiken.

Både Boolis slutpriser och ombildningspriserna är medelpriser per kvadratmeter per stadsdel.

Visa merVisa mindre

Bolagen kan tjäna 927 miljoner

SVENSKA BOSTÄDER

Brf Bäverpälsen 2: Gillerbacken 28. 28 150 kronor/kvm. Antal lägenheter: 35.

Brf Bäverfällan 4: Gillerbacken 45–57. 22 400 kronor/kvm. Antalet lgh: 47.

Brf Bäverfällan 6: Gillerbacken 59–63. 22 500 kronor/kvm. Antal lgh: 18.

Brf Bäverungen 3: Gillerbacken 10–16 och Gillerbacken 16A. 24 500 kronor/kvm. Antal lgh: 18.

STOCKHOLMSHEM

Brf Bäverdalen 1: Rågsvedsvägen 91–141 samt Bjursätravägen 125-131 och 131 A. 32 000 kronor/kvm. Antal lgh: 131

Brf Låshuset 1: Askersgatan 18–32. 28 250 kronor/kvadrat. Antal lgh: 68.

Brf Kammarlåset 1: Rågsvedsvägen 66–80 och Sköllerstagatan 35–55. 30 100 kronor/kvadrat. Antal lgh: 128.

Om alla affärer blir av kan bostadsbolagen tillsammans tjäna cirka 927 miljoner.

Visa merVisa mindre