Den 22 februari möttes företrädare för Stockholms stad och bostadsrättsföreningen Liljeholmsberget i mark- och miljödomstolen i Nacka. Staden äger marken där föreningens hus är byggda och har stämt brf:en för att den vägrar skriva på det nya avtal för tomträttsavgäld (markhyra) som skulle börja gälla 2022.
För båda parter står stora summor på spel. Stockholms stad drar in tre miljarder kronor om året på alla tomträttsavgälder och vill inte rucka på ordningen. Brf Liljeholmsberget får å sin sida en avgäldshöjning på 162 procent med nya avtalet. Det innebär en kostnad på drygt 4,2 miljoner kronor om året (med rabatt de första åren) i stället för drygt 1,6 miljoner kronor.
– Vi tycker inte att ökningen är rimlig, i förhållande till andra kostnadsökningar i samhället. Den är ett stort problem för oss och andra bostadsrättsföreningar som hyr sin mark av staden. Och vi utgör nästan 20 procent av stadens invånare, säger brf-ordföranden Erik Fahlén.
Stor höjning 2017
Mitt i träffar Erik Fahlén uppe på Liljeholmsberget en eftermiddag i mitten av mars. De röda tegelbyggnaderna tronar häruppe sedan början på 1990-talet – 265 lägenheter med utsikt in mot stan eller mot söderort. 1992 var brf:ens tomträttsavgäld 994 568 kronor. Tio år senare (2002) låg den på drygt 1 miljon kronor, en blygsam ökning.
Men under 2000-talet har Stockholms stad höjt avgäldsnivåerna väsentligt. Senast var 2017, något som orsakade starka reaktioner bland bostadsrättsföreningar. Eftersom stadens avtal med brf:erna löper på tio slår höjningen igenom vid skilda tidpunkter. För Brf Liljeholmsberget blev det alltså 2022.
– Det är lågräntepolitiken som drivit upp markpriserna. Men det blir fel när man värderar marken vi hyr utifrån det. Den här marken finns inte på någon riktig marknad. Vi sitter fast här, säger Erik Fahlén.
Erik Fahlén, ordförande i styrelsen för Brf Liljeholmsberget.
Angie Gray
Åtta föreningar vägrar
Brf Liljeholmsberget är inte ensamt om att vägra acceptera höjningen. Stockholms stad har stämt åtta bostadsrättsföreningar som inte skrivit under sina nya avtal. De får stöd av föreningen Tomträttsuppropet, som har målet att förändra stadens tillämpning av tomträttslagen och få en "rimlig utveckling av avgälder och priser för friköp".
Friköp erbjuds dem som inte vill fortsätta att hyra marken. Men erbjudandet är en chimär, menar kritikerna. För Brf Liljeholmstorget skulle det till exempel kosta drygt 236 miljoner kronor att köpa marken.
– Det blir svårt för oss att finansiera även om vi inte avvisar det helt. Vi får en extremt hög belåning som gör att vi måste höjda avgiften så mycket att många medlemmar får svårt att bo kvar eller sluta underhålla fastigheten, säger Erik Fahlén.
Brf Liljeholmsberget ligger på en höjd ett par hundra meter från Liljeholmstorget.
Angie Gray
Kan komma överens
Daniel Roos är chef för avdelningen för mark och värdering på exploateringskontoret. Han betonar att det inte är säkert att alla åtta ärenden hamnar i domstol. Lyckas man komma överens behövs det inte.
– Men blir man inte överens är det bra att en oberoende instans kan pröva om avgiften är skälig enligt lagstiftningen, säger han.
Kritiken mot att marken värderas som om den vore öppen för försäljning kommenterar han inte. I stället lyfter han fram den lagstiftning som säger att tomträttsavgälden ska motsvara en skälig ränta på markens värde. Enligt praxis är det 3 procent, men Stockholms stad har lagt sig på 1 procent.
– Jämfört med vad lagen ger möjlighet till har Stockholms stad lagt sig lågt. Att lägga sig ännu lägre kan vara ett brott mot kommunallagen om god ekonomisk förvaltning, säger Daniel Roos.
Vill se långsiktighet
Han förstår att höjningarna kan vara tunga, men menar också att brf:erna kan agera långsiktigt för att klara dem.
– Om man vet att tomträttsavgälden kommer att höjas är det till exempel inte läge att sänka medlemmarnas avgifter år efter år. (Det har dock Brf Liljeholsmberget inte gjort, reds anm).
Den 23 mars kommer domen i mark- och miljödomstolen, som gäller Brf Liljeholmsberget.
"Pengarna är med och finansierar välfärden"
Om bostadsrättsföreningar planerar långsiktigt kan de undvika ekonomiska problem när avgälderna höjs, menar Anders Österberg (S).
Stockholms stad får in 3 miljarder kronor på tomträttsavgälder varje år. Det är en mycket viktig inkomstkälla, säger exploateringsnämndens ordförande Anders Österberg (S), som tycker att systemet fungerar bra.
– Tomträttssystemet ger byggherrar möjlighet att bygga bostäder även om de inte har råd att köpa marken. Pengarna från avgälderna är sedan med och finansierar stockholmarnas välfärd, säger han.
Förstår frustrationen
Anders Österberg "har förståelse för den oro och frustration" avgäldshöjningarna skapar. Samtidigt menar han att brf:erna har ett stort ansvar för att planera ekonomin så att de klarar dem.
– Vi meddelar höjningarna i god tid och trappar in dem så att de inte slår igenom fullt ut från början. Det ger tid för planering, säger han.
Men kritikerna menar att de stora höjningarna är svåra att klara oavsett planering. Dessutom är priserna för friköp så höga att många föreningar inte har råd, menar de. Det borde de ha, menar Anders Österberg.
– Brf:er med tomträtter bör ha en lägre belåningsgrad än en brf:er som äger marken. Generellt borde det ge dem möjlighet att kunna friköpa, säger han.
"Bra med prövning"
Det finns runt 1 500 bostadsrättsföreningar med tomträtt i staden. 69 av dem har gått med i Tomträttsuppropet och åtta har inte skrivit på sina nya avtal. Enligt Anders Österberg visar det att systemet fungerar för de flesta.
– Det är en liten andel av bostadsrättsföreningarna som inte accepterar höjningarna. Det är bra att möjligheten finns att låta en domstol pröva saken, säger han.
Moderaten Johan Nilsson lade nyligen fram en motion om ett tak för tomträttsavgälder. Den välkomnas av bland annat HSB Stockholm, som beskriver en utbredd frustration bland brf:erna. Men Anders Österberg avfärdar motionen.
– Johan Nilsson hade fyra år på sig att ta upp frågan när han var ordförande i exploateringsnämnden. Nu när han är i opposition har han ångrat sig.
Avgälderna avgörs av markvärdet
Kommunfullmäktige fattade beslut om dagens avgäldsnivåer för flerbostadshus och småhus 2017. Avgälderna fastslogs då som en andel av markens marknadvärde.
För flerbostadshus utgår avgälderna från 30 procent av ett bedömt markvärde 2016.
Enligt jordabalken ska avgälden motsvara en skälig ränta på markens värde. Enligt dagens praxis är det 3 procent. Stockholms stad har lagt sig på 1 procent.
Eftersom markvärdet varierar i olika stadsdelar skiljer sig avgäldsnivåerna åt beroende på var tomrätterna ligger.
Källa: Exploateringskontoret
Anders Österberg (S) ordförande i exploateringsnämnden.
Naomi Grossman