Efter ombildningsvågen 2007-2014 sålde nya bostadsrättsägare vidare sina lägenheter med miljonvinster. Staden fick då hård kritik för att ha sålt allmännyttans bostäder för billigt.
Nu är det åter dags för försäljningar. Totalt kan 2005 hyresrätter i 22 fastigheter ombildas. Går de flesta affärer igenom tjänar de kommunala bostadsbolagen cirka 4 miljarder kronor.
Även hyresgästerna kan göra fördelaktiga affärer. Trots det grönblå styrets löften om marknadsmässiga priser visar det sig nu att kvadratmeterpriserna som de kommunala bostadsbolagen säljer för är betydligt lägre än de priser som bostadsrättsägare i snitt får vid lägenhetsförsäljningar i samma stadsdelar.
Underhållsbehov
I Västertorp, där tre fastigheter kan ombildas, är skillnaden 29 procent.
Det är inte så konstigt, menar Göran Broberg, ordförande i den nybildade bostadsrättsföreningen Slalomåkaren 1.
– Det finns ett underhållsbehov att räkna med för många nybildade bostadsrättsföreningar. Hos oss har vi elinstallationer som ska göras, en tvättstuga som ska renoveras och fönster som ska målas, säger han.
Köpestämma i höst
Än är det inte klart om det blir en ombildning av fastigheten på Terrängvägen. Brf:en har fått ett erbjudande av hyresvärden Familjebostäder, som innebär ett kvadratmeterpris på 38 898 kronor. De som bor i huset ska ta ställning vid en köpestämma i höst.
– Alla medlemmar måste förstås få rösta om det här. Jag är glad om det blir ja. Om inte vi köper finns risken att Familjebostäder säljer till en privat hyresvärd och då får vi högre hyror, säger Göran Broberg.
Större skillnader
Ett oberoende värderingsinstitut, anlitat av stadens bostadsbolag, har satt priserna på fastigheterna som kan ombildas runt om i staden. I snitt skiljer det drygt 18 procent mellan ombildningspriserna och de försäljningar på den vanliga bostadsmarknaden som värderingsinstitutet har valt att jämföra med.
Men skillnaderna blir ännu större om man i stället jämför med bostadsrättsförsäljningar från i år, vilket Mitt i har bett bostadssajten Booli att göra.
"Vi varnade"
Störst är skillnaden i Sätra. Här har stadens anlitade värderingsinstitut jämfört med 1960-tals-bostadsrätter i området, som har sålts för i snitt 30 700 kronor per kvadratmeter. Men i de hyresfastigheter från 1964 som Stockholmshem nu säljer är snittpriset 20 000 kronor per kvadrat, alltså 35 procent lägre. Jämför man med Boolis statistik över försäljningar i Sätra under 2020 är prisskillnaden hela 49 procent.
– Vi är inte förvånade. Vi gick ut och varnade för det här och nu har det hänt, säger Paloma Winneth, Sätrabo och medlem i nätverket "127 tillhör oss", som har kämpat mot ombildningarna.
"Politiker svek"
Hon anser att det grönblå styret i Stockholms stad har svikit Sätraborna.
– Fastighetsborgarrådet Dennis Wedin gav ett löfte om att marknadspriser skulle gälla. Nu ser vi hur allmännyttan säljs till underpris i alla fall. Det är svårt att ha förtroende för politikerna efter det här, säger Paloma Winneth.
Dennis Wedin (M) tycker däremot att det är svårt att jämföra ombildningspriset med senaste årets försäljningar av bostadsrätter.
– När man jämför priser så är det korrekta att jämföra med liknande byggnader i närområdet, inte trettio kvarter bort. Det är så som värderingsbolaget gjort i sin oberoende värdering, inte jämfört snittkvadratmeterpriset i en hel stadsdel. Dessutom kan det vara så att den enskilda fastigheten behöver stambyte eller har annat underhållsbehov, vilket då gör priset lägre, säger han.
Ingen budgivning
Eva Nygren är fastighetsstrateg på Stockholms stadshus AB, som ansvarar för ombildningarna. Enligt henne finns flera skäl till prisskillnaderna, utöver att standarden på husen kan variera.
Dels kan föreningen inte räkna med att alla lägenheter faktiskt ombildas, en del hyresrätter kan bli kvar i huset. Dels köper föreningen hela fastigheten och får ansvar för allt underhållsbehov. Dessutom finns bara en möjlig köpare, hyresgästen och föreningen. Därmed blir det ingen budgivning som driver upp priserna.
– Priserna på den lokala bostadsmarknaden är en parameter men vid en ombildning är det väldigt många fler beräkningar som måste göras vid värderingen. Därför blir priserna inte jämförbara, säger Eva Nygren.
Vinst krävs
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, ser ett annat avgörande skäl till att ombildningspriserna är klart lägre. Det krävs om det ska bli någon affär, menar han.
– Det blir ingen ombildning om hyresgästerna ska betala samma pris som på den externa marknaden. De går inte in i det här om de inte kan tjäna något på det. Precis som fastighetsägarna inte säljer om de inte kan göra någon vinst, säger Hans Lind.
https://www.mitti.se/nyheter/inget-besked-om-hur-miljardvinster-kan-spenderas/reptjs!P3F5hzQajce3KCOCRIpNaw/
Skillnad i kvadratmeterpris:
Genomsnittligt kvadratmeterpris vid försäljning av en bostadsrätt jämfört med pris vid ombildningar. Källa: Booli