154 miljoner. Det är prislappen på de tre husen på Kungssätravägen som Stockholmshem vill sälja. Det innebär ett kvadratmeterpris på 20 000 kronor. Foto: Henrik Lindstedt

Skärholmsborna gör störst vinst när hyresrätter omvandlas

Nu är priserna satta på de allmännyttiga hyresfastigheter som kan ombildas i Stockholm. I Sätra blir priset på en lägenhet 49 procent lägre än vad områdets bostadsrättsägare får när de säljer. "Vi gick ut och varnade för det här och nu har det hänt", säger Paloma Winneth, Sätrabo och medlem i nätverket "127 tillhör oss"

  • Publicerad 11:00, 23 okt 2020

Efter ombildningsvågen 2007-2014 sålde nya bostadsrättsägare vidare sina lägenheter med miljonvinster. Staden fick då hård kritik för att ha sålt allmännyttans bostäder för billigt.

Nu är det åter dags för försäljningar. Totalt kan 2005 hyresrätter i 22 fastigheter ombildas. Går alla affärer igenom tjänar de kommunala bostadsbolagen 4,1 miljarder kronor.

Även hyresgästerna kan göra fördelaktiga affärer. Trots det grönblå styrets löften om marknadsmässiga priser visar det sig nu att kvadratmeterpriserna som de kommunala bostadsbolagen säljer för är betydligt lägre än de priser som bostadsrättsägare i snitt får vid lägenhetsförsäljningar i samma stadsdelar.

I Sätra är skillnaden 49 procent.

– Vi är inte förvånade. Vi gick ut och varnade för det här och nu har det hänt, säger Paloma Winneth, Sätrabo och medlem i nätverket "127 tillhör oss", som har kämpat mot ombildningarna.

Paloma Winneth bor i Sätra och är talesperson för nätverket "127 tillhör oss". Foto: Lisa Halldén

Större prisskillnad

Det är ett oberoende värderingsinstitut, anlitat av stadens bostadsbolag, som har satt priserna på fastigheterna som kan ombildas runt om i staden. I snitt skiljer det drygt 18 procent mellan ombildningspriserna och de försäljningar på den vanliga bostadsmarknaden som värderingsinstitutet har valt att jämföra med.

Men skillnaderna blir ännu större om man i stället jämför med bostadsrättsförsäljningar från i år, vilket Mitt i har bett bostadssajten Booli att göra.

I Sätra är skillnaden störst i stan. Här har stadens anlitade värderingsinstitut jämfört med 1960-tals-bostadsrätter i området, som har sålts för i snitt 30 700 kronor per kvadratmeter. Men i de hyresfastigheter från 1964 som Stockholmshem nu säljer är snittpriset 20 000 kronor per kvadrat, alltså 35 procent lägre. Jämför man med Boolis statistik över försäljningar i Sätra under 2020 är prisskillnaden alltså hela 49 procent.

"Politiker svek"

Paloma Winneth anser att det grönblå styret i Stockholms stad har svikit Sätraborna.

– Fastighetsborgarrådet Dennis Wedin gav ett löfte om att marknadspriser skulle gälla. Nu ser vi hur allmännyttan säljs till underpris i alla fall. Det är svårt att ha förtroende för politikerna efter det här, säger hon.

Dennis Wedin (M) tycker däremot att det är svårt att jämföra ombildningspriset med senaste årets försäljningar av bostadsrätter. 

– När man jämför priser så är det korrekta att jämföra med liknande byggnader i närområdet, inte trettio kvarter bort. Det är så som värderingsbolaget gjort i sin oberoende värdering, inte jämfört snittkvadratmeterpriset i en hel stadsdel. Dessutom kan det vara så att den enskilda fastigheten behöver stambyte eller har annat underhållsbehov, vilket då gör priset lägre, säger han.

Alla får rösta

Men andra tycker skillnaderna är rimliga. Till dem hör Göran Broberg, ordförande i den nybildade bostadsrättsföreningen Slalomåkaren 1 i Västertorp, där prisskillnaden ligger på 29 procent.

– Det finns ett underhållsbehov att räkna in för många nybildade bostadsrättsföreningar. Hos oss har vi till exempel elinstallationer som ska göras, en tvättstuga som ska renoveras och fönster som ska målas, säger han.

Västertorpsbon Göran Broberg är ordförande i den nybildade bostadsrättsföreningen Slalomåkaren 1. "Vi får köpa lägenheter för 2,2 miljoner som annars skulle kosta 3,2 miljoner kronor, så det är fördelaktigt", säger han.

Än är det inte klart om det blir en ombildning av fastigheten. Brf:en har fått ett erbjudande av hyresvärden Familjebostäder, som innebär ett kvadratmeterpris på 38 898 kronor. De som bor i huset ska rösta vid en köpestämma i höst.

– Jag är glad om det blir ja. Om inte vi köper finns risken att Familjebostäder säljer till en privat hyresvärd och då får vi högre hyror, säger Göran Broberg.

Ingen budgivning

Eva Nygren är fastighetsstrateg på Stockholms stadshus AB, som ansvarar för ombildningarna. Enligt henne finns flera skäl till prisskillnaderna, utöver att standarden på husen kan variera.

Dels kan föreningen inte räkna med att alla lägenheter faktiskt ombildas, en del hyresrätter kan bli kvar i huset. Dels köper föreningen hela fastigheten och får ansvar för allt underhållsbehov. Dessutom finns bara en möjlig köpare, hyresgästen och föreningen. Därmed blir det ingen budgivning som driver upp priserna.

– Priserna på den lokala bostadsmarknaden är en parameter men vid en ombildning är det väldigt många fler beräkningar som måste göras vid värderingen. Därför blir priserna inte jämförbara, säger Eva Nygren.

En vinst krävs

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, ser ett annat avgörande skäl till att ombildningspriserna är klart lägre. Det krävs om det ska bli någon affär, menar han.

– Det blir ingen ombildning om hyresgästerna ska betala samma pris som på den externa marknaden. De går inte in i det här om de inte kan tjäna något på det. Precis som fastighetsägarna inte säljer om de inte kan göra någon vinst, säger Hans Lind.

Inget besked om hur miljardvinster kan spenderas

Stockholmshem kan tjäna 689 miljoner

Brf Harholmen 3 erbjuds att köpa fastigheten på Äspholmsvägen 3–13 och 17–49, för 19 100 kr/kvm. Fastigheten är från 1967. Antal lägenheter är 293. Säljare är Stockholmshem.

Brf Bysätra1 erbjuds att köpa fastigheten på Kungssätravägen 28-36, 40-44 och 48-52 för 20 000 kr/kvm. Fastigheten är från 1964. Antal lägenheter är 101. Säljare är Stockholmshem.

Stockholmshem tjänar totalt 689 miljoner kr, om båda affärerna blir av.

Källa: Stockholmshem

Visa merVisa mindre

Äspholmsvägen i Skärholmen. Foto: Henrik Lindstedt

Prisskillnaden:

Loading...

Loading...

Genomsnittligt kvadratmeterpris vid försäljning av en bostadsrätt jämfört med pris vid ombildningar. Källa: Booli

Så mycket skiljer priserna

I grafiken ovan framgår hur stora skillnaderna är mellan kvadratmeterpriserna som de kommunala bostadsbolagen säljer för och de priser som bostadsrättsägare i snitt får vid lägenhetsförsäljningar i samma stadsdelar.

Slutpriserna är hämtade från Booli som sammanställt slutpriser från försäljningar under perioden 1 januari 2020–11 oktober 2020 i stadsdelarna.

Slutpriserna är baserade på sista bud och inrapporterade slutpriser från mäklarna.

Nyproduktion ingår inte i statistiken.

Både Boolis slutpriser och ombildningspriserna är medelpriser per kvadratmeter per stadsdel.

Visa merVisa mindre