Svartågatan i Bagarmossen är en av gatorna där fastigheter ska ombildas. Foto: Nils Jönsson

Så mycket säljer staden allmännyttan för i Bagarmossen

Nu är priserna satta på de allmännyttiga hyresfastigheter som kan ombildas i Stockholm. I Bagarmossen ser priset på en lägenhet ut att bli runt 28 procent lägre än en genomsnittlig bostadsrätt i området.

  • Publicerad 14:25, 23 okt 2020

Det blir ingen
ombildning om hyresgästerna ska betala samma pris som på den externa marknaden.

Besviken. Sätrabon Paloma Winneth tycker att politikerna svikit. Foto: Lisa Halldén

Efter ombildningsvågen 2007–2014 sålde nya bostadsrättsägare vidare sina lägenheter med miljonvinster. Staden fick då hård kritik för att ha sålt allmännyttans bostäder för billigt.

Nu är det åter dags för försäljningar. Totalt kan 2005 hyresrätter i 22 fastigheter ombildas. Går alla affärer igenom tjänar de kommunala bostadsbolagen 4,1 miljarder kronor.

Även hyresgästerna kan göra fördelaktiga affärer. Trots det grönblå styrets löften om marknadsmässiga priser visar det sig nu att kvadratmeterpriserna som de kommunala bostadsbolagen säljer för är betydligt lägre än de priser som bostadsrättsägare i snitt får vid lägenhetsförsäljningar i samma stadsdelar.

I Bagarmossen, där 124 lägenheter i två fastigheter kan ombildas, är skillnaden 28 procent.

Väntar på erbjudande

Kanslisten 2 är en av de nybildade bostadsrättsföreningarna som vill köpa en fastighet på Lillåvägen och Svartågatan. Fastigheten har värderats till 36 400 kronor per kvadratmeter.

Men än så länge har föreningen inte fått något formellt erbjudande, berättar dess ordförande, Jon-Andreas Fridholm.

– Vi ser att prissättningen är något högre per kvadratmeter än andra fastigheter som ska ombildas, men vet inte vad det beror på, det finns många faktorer som ligger bakom. Vi väntar på ett formellt erbjudande och räknar med att få det inom kort, och priset kan justeras något i erbjudandet, säger Jon-Andreas Fridholm.

Stora skillnader

Ett oberoende värderingsinstitut, anlitat av stadens bostadsbolag, har satt priserna på fastigheterna som kan ombildas runt om i staden. I snitt skiljer det drygt 18 procent mellan ombildningspriserna och de försäljningar på den vanliga bostadsmarknaden som värderingsinstitutet jämfört med.

Skillnaderna blir ännu större om man i stället jämför med bostadsrättsförsäljningar från i år, vilket Mitt i har bett bostadssajten Booli att göra.

Störst är skillnaden i Sätra. Här har stadens anlitade värderingsinstitut jämfört med 1960-tals-bostadsrätter i området, som har sålts för i snitt 30 700 kronor per kvadratmeter. Men i de hyresfastigheter från 1964 som Stockholmshem nu säljer är snittpriset 20 000 kronor per kvadrat, alltså 35 procent lägre. Jämför man med Boolis statistik över försäljningar i Sätra under 2020 är prisskillnaden hela 49 procent.

– Vi är inte förvånade. Vi gick ut och varnade för det här och nu har det hänt, säger Paloma Winneth Varelamontes, Sätrabo och medlem i nätverket ”127 tillhör oss”, som har kämpat mot ombildningarna.

”Politiker svek”

Hon anser att det grönblå styret i staden har svikit:

– Fastighetsborgarrådet Dennis Wedin gav ett löfte om att marknadspriser skulle gälla. Nu ser vi hur allmännyttan säljs till underpris i alla fall, säger Paloma Winneth Varelamontes.

"Svårt att jämföra"

Dennis Wedin (M) tycker däremot att det är svårt att jämföra ombildningspriset med senaste årets försäljningar av bostadsrätter.

– När man jämför priser så är det korrekta att jämföra med liknande byggnader i närområdet, inte trettio kvarter bort. Det är så som värderingsbolaget gjort i sin oberoende värdering, inte jämfört snittkvadratmeterpriset i en hel stadsdel. Dessutom kan det vara så att den enskilda fastigheten behöver stambyte eller har annat underhållsbehov, vilket då gör priset lägre, säger han.

Eva Nygren är fastighetsstrateg på Stockholms stadshus AB, som ansvarar för ombildningarna. Enligt henne finns flera skäl till prisskillnaderna, utöver att standarden på husen kan variera. Dels kan föreningen inte räkna med att alla lägenheter faktiskt ombildas, en del hyresrätter kan bli kvar. Dels köper föreningen hela fastigheten och får ansvar för underhållet. Dessutom finns bara en möjlig köpare, hyresgästen och föreningen. Därmed blir det ingen budgivning.

– Priserna på den lokala bostadsmarknaden är en parameter men vid en ombildning är det många fler beräkningar som måste göras vid värderingen. Därför blir priserna inte jämförbara, säger Eva Nygren.

Vinst krävs

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, ser ett annat avgörande skäl till att ombildningspriserna är klart lägre.

– Det blir ingen ombildning om hyresgästerna ska betala samma pris som på den externa marknaden. De går inte in i det här om de inte kan tjäna något på det. Precis som fastighetsägarna inte säljer om de inte kan göra någon vinst, säger han.

Dennis Wedin (M), bostads- och fastighetsborgarråd. Foto: Sacharias Källdén

Miljardvinster

Staden kan tjäna miljardbelopp på ombildningarna. Om vinsterna ska stanna i eller plockas ut ur allmännyttan vill M-toppen Dennis Wedin inte svara på. Däremot stänger han nu dörren för ytterligare ombildningar innan valet.

Om de hyresgäster som nu ska rösta om att ombilda väljer att tacka ja och köpa loss fastigheter väntar vinster på runt fyra miljarder för de kommunala bostadsbolagen.

Pengar från försäljningarna ska gå till att minska bolagens skulder och deras behov av att låna till nya investeringar, till exempel i nya bostäder. Det uppger bostads- och fastighetsborgarrådet Dennis Wedin (M).

Oklart pengaläge

Men i nuläget vill han inte ge svar på frågan om staden också kommer plocka ut pengar ur bostadsbolagen för att finansiera annan kommunal verksamhet. Sådana värdeöverföringar från allmännyttan har gjorts, och kritiserats, efter tidigare ombildningar.

Mitt i har sökt Dennis Wedin, som dock enbart haft möjlighet att ge en skriftlig kommentar där han konstaterar att “processen med ombildningar inte är färdig än”.

Karin Wanngård (S), oppositionsborgarråd, anser att vinsterna måste stanna kvar i allmännyttan.

– Pengarna måste naturligtvis gå till nya hyreslägenheter. Att plocka ut pengarna från bostadsbolagen är inte rimligt överhuvudtaget, säger hon.

Hon anser att staden rear ut hyresrätterna.

"Ge tusan i att sälja"

– De här lägenheterna blir ju bostadsrätter dag ett när de köpts, så här kan man köpa till underpris ena dagen och dagen efter sälja för betydligt mer. Bostäderna måste slumpas ut för annars är ingen intresserad av att köpa, och därför ska man ge tusan i att sälja, säger hon.

Men Dennis Wedin försvarar prissättningen och menar att den professionella värderingen som har gjorts garanterar att det är marknadsmässiga priser. Däremot anser han att hyresgästerna ska kunna se en vinning med affären.

“Det kan exempelvis vara värdet av att själv äga sitt boende och få påverka sin boendemiljö, eller att det är en investering som kanske innebär en värdeökning och därmed möjlighet till bostadskarriär”, skriver Dennis Wedin.

Att dra igång nya ombildningsprocesser under den här mandatperioden är inte aktuellt, enligt Dennis Wedin. Däremot kan bostadsrättsföreningar som nu står på kö få chansen att ombilda om andra föreningar drar sig ur processen.

Slutpriserna är hämtade från Booli som sammanställt slutpriser från försäljningar under perioden 1 januari 2020–11 oktober 2020 i stadadsdelarna.

Slutpriserna är baserade på sista bud och inrapporterade slutpriser från mäklarna. Nyproduktion ingår inte i statistiken.

Både Boolis slutpriser och ombildningspriserna är medelpriser per kvadratmeter per stadsdel.

Visa merVisa mindre