Ombildningarna i Stockholm är en fråga om intressekonflikter. På ena sidan: Fyra miljarder skäl till att de allmännyttiga bostadsbolagen ska ro hem affärerna på ett marknadsmässigt vis. På andra sidan: Över 2 000 hyresgäster som vill kunna köpa så billigt som möjligt och ha möjlighet att göra en vinst.
I genomsnitt är kvadratmeterpriserna som de kommunala bostadsbolagen säljer för betydligt lägre än priserna bostadsrättsägare får vid lägenhetsförsäljningar i samma stadsdelar.
Men det blir stora skillnader i pris beroende på vilket område som ombildningen sker i.
Samtidigt som hyresgästerna i Sätra får köpa sina lägenheter till hälften av marknadspriset får hyresgästerna i Grimsta konstatera att de behöver betala närmast marknadsmässiga priser. Detta visar de genomsnittliga värderingarna från värderingsinstitutet som stadens bostadsbolag anlitat.
Skicket påverkar priset
Priset beror i regel på husets skick, läge, utsikt, våningsplan och om det finns hiss. Om man ska se kvadratmeterpriset på lägenheterna som ska ombildas i Grimsta och Hässelby som högt eller lågt går inte att säga rakt av, enligt Robert Blomster, fastighetsmäklare och delägare på Mäklarhuset Hässelby-Vällingby.
– Men det är inte några låga priser, det är det inte, säger han.
Besvikna hyresgäster
Ute på Grimstagatan är flera hyresgäster Mitt i träffar besvikna på allmännyttiga Svenska bostäder. Man anser inte att de rustar upp området och anger missnöjet som orsak till att man vill ombilda, men många hade hoppats på ett billigare pris.
Hyresgästen Sevda Acarbas säger att hon och hennes döttrar varken får hjälp med att fixa elementen eller fönstret och ofta fryser i sin trea som hon betalar 8 000 kronor i hyra för.
– 14 procent under marknadsvärdet? Jag hoppas det blir billigare än så. Några tre miljoner kan jag inte få fram. Jag är kluven, men efter en ombildning så kan jag i alla fall fixa fönstren själv.
Skicket är avgörande
Eva Nygren, strateg på Stockholms Stadshus AB, är ansvarig för ombildningarna och säger att det finns väldigt många orsaker till att priserna varierar, men skicket på huset är avgörande.
– Om huruvida fastigheten är relativt ny, nyproducerad eller har stort underhållsbehov påverkar väldigt mycket. En fastighet i gott skick blir dyrare. Huset blir billigare att äga och förvalta, och de kvarboende hyresgästerna kommer att betala en hög hyra till föreningen vilket i sig höjer värdet, säger Eva Nygren.
https://www.mitti.se/nyheter/inget-besked-om-hur-miljardvinster-kan-spenderas/reptjs!P3F5hzQajce3KCOCRIpNaw/
En ombildningsfastighet som tvärtom måste underhållas kommer behöva finansiera underhållsarbetet, berättar Eva Nygren.
– Driftkostnaderna för en sådan fastighet är ofta höga och de ska finansieras via intäkter som hyror från de hyresgäster som bor kvar. Men dessa hyror är normalt relativt låga jämfört med om fastigheten är i gott skick. Ett stort underhållsbehov innebär ju att värdet blir lägre. Men även fastighetens läge påverkar priset, säger hon.
”Vad är syftet?”
Anna-Lena Barth, ordförande i bostadsrättsföreningen Silvret 2 på Grimstagatan 36-72 som är en av de fyra bostadsrättsföreningarna som är aktuella för ombildning i Grimsta, reagerar på skillnaderna i pris.
– Vad är syftet med ombildningarna om det blir 49 procent billigare än marknadsvärdet att köpa sin lägenhet i Sätra men bara 14 procent billigare här i Grimsta. Är det att folk i Sätra har lägre inkomster som gör att priserna måste bli lägre där för att de ska köpa? säger hon.
Stadens argument att priset bland annat baseras på fastigheternas skick ger hon inte mycket för.
– Hyresgästerna ska ju ha en sportslig chans att kunna ombilda. Stadshuset kan ju inte säga till hyresgäster att ombilda när det i princip kommer att kosta dem som att köpa bostad i nybyggda kåkar, säger Anna-Lena Barth.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, menar att betydligt lägre ombildningspriser är ett krav om det ska bli några affärer.
– Hyresgäster går inte in i det här om de inte kan tjäna något på det. Precis som fastighetsägarna inte säljer om de inte kan göra någon vinst.
Totalt kan 2005 hyresrätter ombildas i staden i denna vända. 22 fastigheter är aktuella för ombildning. I just Grimsta återfinns 475 av de lägenheter som fått tummen upp för en fortsatt ombildningsprocess – fler än i något annat område i staden.